Le procedure di acquisto si possono riassumere in:
- Modulo di prenotazione
Per iniziare il processo di acquisto di un immobile il cliente dovrà compilare il modulo di prenotazione (Reservation Form). Il modulo deve essere compilato in ogni sua parte con i dati dell’acquirente(i), controfirmato in calce. Assieme al modulo di prenotazione compilato, il cliente dovrà provvedere al trasferimento di $3,200 a titolo di caparra confirmatoria per le spese di amministrazione e rogito (la somma include la stesura dei vari contratti, la loro registrazione e le relative tasse secondo la legge USA), oppure alla somma di $4,000 se si sceglie il servizio aggiuntivo che prevede la formazione di una LLC Americana, paragonabile ad una nostra Srl (la somma include la domiciliazione, il servizio di spedizione della posta e l'Employer Identification Number – EIN, equivalente della nostra partita iva).
- Contratto di vendita e di acquisto
Una volta confermata la prenotazione mediante il pagamento della caparra, inviata copia del passaporto e modulo di prenotazione compilato, l'acquirente riceverà “Contratto di acquisto e vendita” utilizzato e approvato dallo stato americano in cui si acquista. Questo contratto, verrà inviato all'acquirente completo sia con i dati dell'acquirente sia con quelli del venditore, saranno inoltre indicati tutti i dati relativi alla proprietà, i termini di pagamento, la data di closing (rogito), e qualsiasi altra informazione o condizione di vendita
- Contratto di gestione della proprietà
Assieme al contratto di acquisto, l'acquirente riceverà il contratto di gestione della proprietà dalla Società di Gestione che si occuperà della gestione della proprietà per conto del nuovo proprietario. La stessa società di gestione sarà responsabile per il pagamento delle utenze, per la raccolta degli affitti e qualsiasi altra situazione derivante dalla proprietà dell'immobile. Il modulo di cui sopra sarà inviato all'acquirente parzialmente compilato, qualsiasi dato mancante dovrà essere compilato dall'acquirente e restituito prima della data del closing (rogito). Facente parte dello stesso documento, il cliente riceverà anche la Client Conversion Form.
Assieme al contratto di acquisto, l'acquirente riceverà il contratto di gestione della proprietà dalla Società di Gestione che si occuperà della gestione della proprietà per conto del nuovo proprietario. La stessa società di gestione sarà responsabile per il pagamento delle utenze, per la raccolta degli affitti e qualsiasi altra situazione derivante dalla proprietà dell'immobile. Il modulo di cui sopra sarà inviato all'acquirente parzialmente compilato, qualsiasi dato mancante dovrà essere compilato dall'acquirente e restituito prima della data del closing (rogito). Facente parte dello stesso documento, il cliente riceverà anche la Client Conversion Form.
- Closing Statement (documenti finali per il rogito)
Quando la transazione risulterà pronta per la chiusura, l'acquirente e il venditore riceveranno un “Closing Statement” (documenti finali per il rogito) dalla Title Company/Settlement Agent. Il “Settlement Statement” viene anche chiamato “U.S Department of Housing and Urban Development (HUD) statement”. Il documento riporta i totali dovuti dal venditore e dall'acquirente per concludere l'acquisto. Il pagamento degli importi dovuti dovranno essere pagati entro la data di closing (rogito). Il documento deve essere firmato e inviato alla Title Company al fine di registrare ufficialmente la vendita sui registri pubblici della contea.
Quando la transazione risulterà pronta per la chiusura, l'acquirente e il venditore riceveranno un “Closing Statement” (documenti finali per il rogito) dalla Title Company/Settlement Agent. Il “Settlement Statement” viene anche chiamato “U.S Department of Housing and Urban Development (HUD) statement”. Il documento riporta i totali dovuti dal venditore e dall'acquirente per concludere l'acquisto. Il pagamento degli importi dovuti dovranno essere pagati entro la data di closing (rogito). Il documento deve essere firmato e inviato alla Title Company al fine di registrare ufficialmente la vendita sui registri pubblici della contea.
- Warranty Deed
Una volta concluso il processo di acquisto l'acquirente riceverà, dopo circa quattro settimane, il “Warranty Deed” e “l'Owners Policy” originali, documenti che attestano la nuova proprietà dell'immobile. Una versione elettronica del “Warranty Deed” è normalmente disponibile online dopo 7 giorni dalla data di closing (rogito). Il documento può essere scaricato dai registri della contea e, se richiesto, può essere inviato via mail al nuovo acquirente.
Quali sono le spese da sostenere al closing (rogito)?
Le spese per il rogito possono variare a seconda delle tariffe della parcella dell’avvocato ma indicativamente si aggirano tra l’1% ed il 3% circa del prezzo di vendita. In genere le spese di un rogito (closing costs) sono suddivise come segue:
• Spese legali $ 400
• Registration Tax circa 0,6% valore acquisto
• Altri costi circa $ 300. Tali costi si riferiscono a Documentary Stamps (Doc Stamps), Hard Costs e altre spese varie. Queste spese si riferiscono all'invio di documenti tramite corriere, spese di bonifico eccetera.
• Spese di compilazione dei vari documenti e firma del contratto da liquidare al broker.
La nostra struttura ha un accordo quadro che prevede i seguenti costi di closing (per gli immobili di valore fino a 100.000 USD ):
- $3200 in caso di acquisto come persona fisica
- $4000 in caso di acquisto come società
Quali sono i costi di un immobile in Usa?
Una proprietà ha 3 costi:
- Property tax ( pari al nostro IMU ) che varia da 1% a 2% del valore commerciale dell’immobile che equivale al 35/40% in meno del valore attuale di mercato. Le property taxes vengono interamente utilizzate dallo stato federale in infrastrutture e le spese sono visibili online.
- HOA (spese condominiali che comprendono una polizza assicurativa sulla gestione/manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree comuni, facciata e tetto).
- Property management, società che gestisce l’immobile, ricerca l’inquilino, paga le utenze, oltre a pagare la proprietà ed inviare chiari report mensili. Questo costo varia in % a seconda dello stato ma trattiamo per i clienti costi vantaggiosi con ogni partner.
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